Côté Bailleur

L'encadrement des loyers a été mis en place par le Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 publié au JO du 21/07/2012 qui entrera en vigueur au 1^er août 2012 et aura une validité d’un an, soit jusqu’au 31 juillet 2013.

Il ne concerne que les logements loués « vides » non meublés.

Contrairement aux idées reçues, un propriétaire pourra encore augmenter le loyer si celui-ci est sous-évalué au regard des prix pratiqués dans le voisinage car le Décret prévoit des dérogations.

Depuis plusieurs mois déjà votre locataire paie de manière irrégulière ou a complètement cessé de payer ses loyers, vous devez réagir pour éviter que l’arriéré locatif ne s’alourdisse, surtout si vous n’avez pas souscrit de garantie contre les loyers impayés.

Dans un premier temps, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer les arriérés locatifs en visant la clause résolutoire. Ce document est important, sa rédaction soit donc être de préférence vérifiée par un avocat. L’huissier la fera ensuite délivrer.

Le locataire aura 2 mois pour régulariser sa situation, à défaut de quoi la clause résolutoire est réputée acquise, c’est-à-dire que le bail se trouve de fait résilié.

Pour autant vous ne pouvez pas mettre votre locataire à la rue sans une procédure judiciaire devant le Tribunal d’Instance.

En effet si le bail se trouve « de fait » résilié, il faut encore que le Tribunal le constate « en droit » dans un jugement.

Il faudra donc rapidement saisir le tribunal afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, de demander paiement de l’arriéré locatif avec résiliation du bail et expulsion du locataire et de tous occupants de son fait.

Lorsque le bailleur a obtenu un jugement en expulsion, débute alors la phase d’expulsion au sens propre.

Il faut faire signifier le jugement au locataire par l’intermédiaire d’un huissier, cela signifie que vous portez officiellement le jugement à la connaissance du locataire.

Vous trouverez sans doute curieux de devoir dépenser encore des sous alors le locataire a reçu le jugement tout comme vous. Cela est en partie vrai mais la Loi impose un formalisme qu’il faut appliquer. En réalité cette signification fait surtout courir le délai d’appel.

Soit l’une des parties fait appel et l’appel ayant un effet suspensif, aucune expulsion ne sera  possible sauf lorsque vous avez obtenu une ordonnance en référé qui est exécutoire de droit, c’est-à-dire que vous pourrez faire appliquer malgré la procédure d’appel.

Soit il n’y a pas d’appel et l’huissier pourra délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux. Aucune expulsion ne pourra avoir lieu dans les deux mois suivant la délivrance de ce commandement. Durant ce délai, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution afin de solliciter un délai avant de quitter les lieux.

Depuis la loi du 18 janvier 2005 sur la cohésion sociale, la location en bail meublé qui sert d’habitation principale au locataire ne peut être inférieure à une durée d’un an (Article .632-1 du Code de la Construction et de l’habitation). Si aucun des parties n’a mis fin au contrat, celui-ci se renouvelle automatiquement pour un an.

Il existe une exception concernant les étudiants qui peuvent bénéficier d’un bail de neuf mois (le temps de l’année universitaire), sans renouvellement automatique du bail.