L’indemnité d’occupation est fixée par les tribunaux selon 2 manières :
- En se référant à une estimation de la valeur locative
- En se référant à un pourcentage de la valeur foncière
1. L’estimation selon la valeur locative
Il s’agit d’un avis de valeur donné à un moment T.
Cette estimation est faite par une ou plusieurs agence(s) immobilière(s) du quartier de préférence, qui connaissent bien le secteur.
Cette estimation peut donc varier selon l’état du bien.
Mon conseil : faîtes faire ces estimations tant que vous demeurez encore dans la maison.
Après la séparation du couple, il est généralement impossible de rentrer dans un endroit, qui bien que vous appartenant, n’est plus votre domicile.
2. L’estimation selon la valeur foncière
Quand on connaît la valeur foncière d’un bien immobilier, on peut déterminer l’indemnité d’occupation en prenant en compte un pourcentage de celle-ci (usuellement entre 4 à 6%/an).
Il existe des décisions en la matière, principalement, devant les juges de première instance puisque la fixation du montant d’une indemnité d’occupation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fonds par opposition à la Cour de Cassation qui ne statue qu’en droit et non en fait.
Même si vous ne disposez pas d’estimation de la valeur locative faite par une agence immobilière, le juge sera en mesure de fixer le montant de l’indemnité d’occupation s’il dispose de la valeur vénale du bien immobilier.
La même difficulté évoquée plus haut concernant l’accès à la maison peut se poser, à savoir qu’une fois que l’on a quitté l’appartement du couple, votre ex refusera d’autant l’accès que la séparation est conflictuelle.
Il est alors possible de demander au tribunal la désignation d’un expert judiciaire mais cela reste onéreux.
Mon conseil : il existe d’autres moyens et notamment de demander au notaire de choisir un expert amiable (en 2019 : environ 1400 euros pour faire expertiser le bien).
L'indemnité d'occupation est assimilée à un revenu de l'indivision, chaque indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices en résultant conformément à la règle de l’article 815-11 du Code civil.
La loi permet donc la fixation de l’indemnité d’occupation à tout moment ainsi que son paiement (Cass.1er Civ 5/02/1991 Bull Civ I n°54 p34).
Il est donc possible de dissocier la question de l’indemnité d’occupation de la question de la liquidation et du partage de l’indivision, même si en pratique on traite les deux questions ensemble.
J'avais écrit un billet sur : Peut-on différer le paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'au partage ?
Pour se documenter sur le sujet : Indemnité d'occupation et prescription quinquennale ne font pas bon ménage