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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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En matière de bail commercial, en cas de refus de renouvellement du bail 3-6-9, vous avez le droit d’obtenir une indemnité d’éviction.

Il s’agit du prix à payer par le bailleur afin de récupérer son bien car il porte atteinte à la liberté du locataire de vendre son fonds de commerce qu’il a dû lui-même acheter à l’origine et souvent cher (sans compter les travaux, le temps investi pour développer la clientèle etc…).

Exceptionnellement,  le bailleur qui refuse le renouvellement du bail peut n’avoir aucune indemnité à payer (article L. 145-17 du Code de Commerce) :

  • S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L 145-8 du Code de Commerce, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
  • S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

On constate que les raisons qui pourraient éventuellement justifier l’absence d’indemnité d’éviction sont strictement encadrées pour éviter que les bailleurs n’invoquent à tout va article de loi.

Sachez que lorsqu’un bailleur refuse un renouvellement, vu l’enjeu financier considérable que cela représente pour le locataire, il est hautement recommandé de consulter un avocat.

Lisez aussi Comment calculer l’indemnité d’éviction ?