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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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En pratique tous les baux commerciaux prévoient une clause de solidarité de paiement des loyers entre le vendeur du fonds de commerce et l’acquéreur, autrement dit entre l’ancien et le nouveau locataire.

Il s’agit d’une clause licite. Elle n’est pas toujours mise en évidence dans le contrat.

Il arrive que certains vendeurs découvrent avec stupéfaction et désarroi, plusieurs années après la vente de leur fonds, qu’ils doivent payer une lourde ardoise laissée par l’acheteur.

Cette mesure est en fait destinée à protéger le propriétaire des murs qui n’ayant pas son mot à dire quant aux choix de l’acquéreur du fonds (qui sera pourtant son futur locataire) choisi uniquement par le vendeur, mérite en retour d’avoir une garantie de la part du vendeur du fonds.

Le vendeur d’un fonds de commerce a donc intérêt à vendre à un acquéreur sérieux disposant de garanties de solvabilité pour éviter après la vente d’être poursuivi en paiement par son ancien bailleur.

Attention, cette garantie solidaire n’étant pas un cautionnement, n’exige pas la rédaction de la mention manuscrite prévue à l’article 1326 du Code Civil.

Concrètement, malgré que l’affaire ne vous appartienne plus et que vous n’ayez plus aucun rapport avec le nouveau locataire, si votre acheteur ne paye pas ses loyers, le propriétaire des murs du fonds de commerce peut se retourner contre vous pour en obtenir le paiement.

A la vente du fonds de commerce, le vendeur n’est donc pas libéré de toutes ses obligations.

Cette solidarité n’est cependant pas indéfinie dans le temps (même si elle peut être longue).

Elle ne dure que pour le bail initial et ne s’applique pas au bail renouvelé ou si le bail a été résilié de manière volontaire ou judiciaire (Cass. Civ. 7 mars 2001).

Autrement dit si vous vendez votre fonds de commerce alors qu’il reste 3 ans avant la fin du bail, vous ne serez dégagé de la solidarité qu’ au bout des 3 ans, si et seulement si,  le bail a réellement pris fin à cette échéance :

-par l'envoi, à la demande du bailleur, d'un congé au locataire

- ou  à la demande du locataire, d'une demande de renouvellement

A défaut de ces diligences, le bail se poursuit tacitement et l’engagement solidaire du vendeur du fonds demeure !

La clause de solidarité peut être rédigée ainsi :

« La Cédant restera garant et répondant solidaire du Cessionnaire tant pour la paiement du loyer, des charges et accessoires que pour le respect des conditions du bail.

Cette disposition s’appliquera à toutes les cessions successives. Il y aura solidarité et indivisibilité entre tous les Preneurs successifs pendant la durée du bail. »

Dans ce modèle de clause, le bailleur a même prévu qu’en cas de revente du fonds par l’acquéreur, celui-ci sera lui-même tenu de garantir les impayés de son propre acquéreur.

Le bailleur disposera alors de plusieurs garants solidaires pour recouvrer les impayés.

Tous les cas sont possibles, l’acheteur du fonds de commerce peut présenter très rapidement des défaillances ou alors seulement au bout de quelques années d’exploitation.

Il est possible de négocier l’absence de solidarité si l’acquéreur apporte une caution bancaire au bailleur ou bien si un nouveau bail de 9 ans est négocié.

Si vous êtes poursuivi par votre ancien bailleur en paiement de l’arriéré locatif du cessionnaire, consultez un avocat qui saura défendre vos intérêts, notamment en vérifiant que le bailleur n’a pas commis de fautes en laissant la dette s’accroître, et qui vous aura privé du bénéfice de la subrogation légale.