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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Lors de la livraison d’un bien en VEFA, c'est-à-dire l’acte par lequel le vendeur remet le bien à l’acquéreur (remise des clefs), il est essentiel d’émettre des réserves sur tous désordres, vices ou défauts de conformité apparents.

Les vices apparents doivent être facilement répérables par toute personne qui n’est pas un professionnel des travaux. Ce sont des défauts de finition, des malfaçons, des désordres qui ne sont pas cachés, d’ampleurs peu importantes, pouvant être réparés par le promoteur de manière rapide.

Les défauts de conformité concernent ce qui n’a pas été prévu contractuellement (moquette au lieu du parquet, peinture au lieu d’un carrelage, défaut de label…)

C’est pourquoi la garantie de parfait achèvement qui couvre les défauts apparents est assez brève, elle n’est que d’un an.

L’article 1642-1 du Code Civil dispose que :

« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Autrement dit, à partir de la livraison (VEFA) ou de la réception des travaux, vous avez un mois pour émettre vos réserves c'est-à-dire dénoncer les défauts apparents.

Soit vous le faîtes dans le PV de livraison, soit vous le faîtes par  courrier RAR au promoteur, éventuellement pour rajouter des défauts que vous n’avez pas vu le jour de la prise de possession.

Pour obliger le promoteur à lever les réserves, la consignation des fameux 5% peut s’avérer efficace.

L’acquéreur consigne les sommes restant dues en garantie de l'exécution des travaux correspondant. Ces sommes demeureront consignées jusque levée des réserves. Il vaut mieux demander une autorisation judiciaire avant de consigner selon l’adage « Nul ne peut se faire justice à soi-même ».

-    Soit les réserves sont levées, il conviendra alors d'établir un procès-verbal de levée des réserves
-    Soit les réserves n’ont pas été levées dans le délai imparti et il n’y a pas eu de consignation, il faudra alors faire aller en justice pour faire jouer la garantie de parfait achèvement.

Attention, on croit souvent à tort qu’il suffit d’émettre ses réserves dans l’année suivant la livraison pour être couvert par la garantie de parfait achèvement (GPA), ce qui est totalement FAUX !

Emettre ses réserves dans le délai d’un mois est la condition impérative préalable pour pouvoir ensuite faire jouer la GPA mais ce n’est pas suffisant. Si vous émettez des réserves sans que le promoteur ait levé celles-ci dans l’année et que vous ne l’avez pas assigné en justice, vous ne pourrez plus invoquer la GPA !

L’article 1648 alinéa 2 du Code Civil dispose que :

« Dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »

La combinaison des deux articles précités ouvre donc un délai d’un an et un mois pour agir.

Il faut donc impérativement agir en justice dans l’année suivant le mois après émission des réserves, dans le cas où le promoteur fait la sourde oreille.
De prime abord cela peut paraître un peu compliqué mais votre avocat saura maîtriser les délais procéduraux.

En outre il existe d’autres pièges procéduraux. Par exemple si vous avez assigné le promoteur en référé uniquement pour faire désigner un expert, sachez que la GPA n’a pas été engagée pour autant.

A compter de l’ordonnance de référé vous avez un an pour continuer l’action.

Ce délai d’un an est un délai à peine de forclusion.

Or la procédure d’expertise peut durer plus d’un an, il est donc primordial d’interrompre le délai d’un an pour pouvoir ensuite se baser sur les conclusions de l’expert et obtenir réparation sur le fondement de la GPA.

Il n’a été évoqué jusqu’à présent que les réserves faites pour les parties privatives d’un immeuble en copropriété.

Cependant les parties communes suivent les mêmes règles, en cas de défauts de conformité apparents, il faut que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic agisse dans l’année suivant la dénonciation des réserves.

Un copropriétaire seul n’aura pas la qualité à agir nécessaire à toute action en justice.