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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Adossées à des produits de défiscalisation ( Scelier, Robien, Demessine etc…) de nombreuses personnes se lancent dans l’aventure du VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Malheureusement elles n’ont souvent jamais visité la commune dans laquelle sera construit le bien immobilier, méconnaissant ainsi la réelle potentialité ou plutôt devrait-on dire l’absence de potentialité de location du bien qu’elles acquièrent les yeux fermées.

On reçoit des plaquettes publicitaires qui font les louanges d’une résidence haut de gamme offrant des garanties de confort acoustique, thermique ou électrique avec l’obtention d’un label type Qualitel.

Or parmi les déconvenues résultant de la VEFA, il arrive que le label promis n’est finalement pas obtenu….entre déception et colère, le propriétaire peut-il être indemnisé ?

L’obtention d’un  label  impose au promoteur  de respecter des exigences acoustiques ou thermique supérieures à la norme réglementaire. De ce fait l’isolation de l’immeuble devra être supérieure à l’isolation courante. Le label est délivré par des organismes indépendants.

Le confort d’une bonne isolation phonique et la perspective de payer moins de charges de chauffage sont des arguments forts de vente.

Au regard de la jurisprudence, la réponse à la question varie selon que le caractère contractuel ou non de la  promesse.

Ainsi quand la promesse d’obtention du label a été faite dans un document publicitaire ( plaquette etc), qui n’est pas un document contractuel, il n’y a pas d’engagement de la part du promoteur  à l’obtention du label.

Quand en revanche cette promesse a été faite dans l’acte de vente, la non obtention du label constitue alors une non-conformité qui engage la responsabilité du promoteur.

Attention, ces deux solutions ne sont pas inscrites dans le marbre. Tout dépendra de chaque affaire pris au cas par cas et de la rédaction de la clause relative à l’obtention du label.

Quand par exemple, le promoteur  vous promet l’utilisation de normes équivalentes à celles nécessaires à l’obtention du label Qualitel, cela peut s’interpréter de deux manières selon que l’on soit promoteur ou acquéreur.

Le promoteur qui n’aura pas obtenu le label fera valoir que les normes acoustiques de l’immeuble sont d’une qualité équivalente à celles qui auraient dû être mises en place pour l’obtention du label, la non-obtention du label ne cause pas de préjudice puisque des normes  au moins égales à celles nécessaires pour le label auront été respectées.

Dès lors que le promoteur a respecté la norme réglementaire, il faudra prouver le préjudice de l’acquéreur.

Quant à l’acquéreur, avant d’acheter, il s’est certainement renseigné sur le label promis et sur la garantie de qualité. Il faudra mettre en avant qu’il a signé en raison de la promesse d’obtention dudit label de qualité, qui constituait une condition déterminante de son consentement.

Autrement dit, sans ce label, il n’aurait pas signé.

Au demeurant toujours du côté de l’acquéreur, on pourra s’interroger sur l’honnêteté du promoteur à mettre en avant de manière nominative tel ou tel label, si ce n’est pour pousser l’acquéreur à signer.

Dans tout les cas, il faudra demander la désignation d’un expert judiciaire qui le cas échéant s’adjoindra un sapiteur et déterminera si l’isolation acoustique est aux normes (et auxquelles) et évaluera l’indemnisation des propriétaires.

Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence 3ème Chambre B du 10/09/2009 (No Rôle : 08/07477) a donné raison à des copropriétaires qui demandaient réparation et dont la demande avait été rejetée en première instance.

La Cour a jugé que :

« La société Z s'est engagée contractuellement livrer à ses acquéreurs des appartements

bénéficiant du label QUALITEL.

Ce label initialement délivré le 2 avril 1996 a été suspendu en cours de travaux le 7 juillet 1999.

Il n'a finalement jamais été obtenu.

Il résulte des conclusions du rapport de M.LUCET, expert acousticien que l'isolation phonique des appartements est globalement satisfaisante au regard de l'arrêté du 14 juin 1969.

Cependant, cette isolation phonique ne correspond pas aux exigences acoustiques supérieures à la norme réglementaire liées au label QUALITEL qui n'a pas été obtenu en l'espèce.

La non délivrance du label QUALITEL constitue une non-conformité dont chacun des acheteurs est bien fondé à demander réparation au vendeur sur le fondement de la garantie contractuelle.

Ainsi il a été livré à chacun des acquéreurs, sans réfaction de prix, un appartement dont l'isolation acoustique n'était pas supérieure à l'isolation courante.

C'est à tort que les premiers juges ont estimé que les copropriétaires ne justifiaient pas, notamment au vu des actes de cessions intervenus, de l'existence du préjudice résultant pour eux de l'absence de délivrance de ce label QUALITEL. »

Dans ce même arrêt, la Cour a aussi retenu une méthode d’indemnisation simple et rapide des propriétaires en se basant sur la différence entre  le prix au mètre carré intégrant le label et le prix au mètre carré sans le label multipliée par la surface de chaque appartement.

Ce type de litige est complexe, il est donc nécessaire de s’assurer des services d’un avocat compétent en la matière. Dans son temps libre des épreuves que vous pouvez tenter votre chance en ligne cop17-cmp7durban best casino.

On peut aussi s’interroger sur la difficulté de mettre en oeuvre les class actions en France, qui permettrait pourtant à l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble d'engager une procédure de manière simplifiée et d’être indemnisés plus rapidement.