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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Immobilier

Attention cet article ne sera plus d'actualité à compter du 1er septembre 2013, découvrez ici les abattements applicables.

Le 7 septembre 2011 l’Assemblée Nationale a adopté la réforme de la fiscalité sur l’exonération de la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires, immeubles locatifs ou inoccupés ou terrains à bâtir après trente ans de détention du bien.

Version verre à moitié plein : cette mesure –en principe sous réserve du vote du texte par le Sénat- rentrera en vigueur au 1er février 2012 au lieu du 25 août 2011.

Version verre à moitié vide : l’exonération ne concernera plus les biens détenus depuis 15 ans comme actuellement. Il faudra attendre 15 ans de plus pour bénéficier d’une exonération.

Actuel­le­ment et jusqu’au 1er février 2012, les plus-values immo­bi­lières réa­li­sées lors de la vente d’une rési­dence secon­daire, d’un ter­rain construc­tible ou d’un bien loca­tif béné­fi­cient d’un abat­te­ment de 10 % par an, à par­tir de cinq ans de déten­tion. Elles sont donc tota­le­ment exo­né­rées au bout de 15 ans.

A compter du 1er février 2012, l'abattement devient dégres­sif à comp­ter de la cin­quième année de déten­tion et n'aboutit à une exo­né­ra­tion totale qu'au bout de 30 ans.

Il y aura un abattement de 2% pour chaque année entre la 6ème et 16ème années de détention, 4% pour chaque année au-delà de 17 ans, 8% au-delà de 24 ans jusqu'à 30 ans.

En tout état de  cause, pen­dant les cinq pre­mières années, la plus-value est tou­jours tota­le­ment taxée : à 31,3 % actuel­le­ment, puis à 32,5 % à comp­ter du 1er février 2012.

Mon expérience en droit immobilier depuis de nombreuses années m'a conforté dans l'idée qu'il s'agit d'un domaine où le recours à un spécialiste est particulièrement nécessaire si vous voulez bien vous défendre et faire valoir vos droits, en particulier lorsque vous êtes face à des professionnels de l’immobilier.

Domaine technique, avec un foisonnement de jurisprudence et de règles légales en constante évolution, j’ai  choisi de prendre des cas concrets tirés des affaires que je traite quotidiennement afin de vous montrer que derrière une question a priori banale se cache un règle de droit avec des conséquences juridiques.

Quand  une négociation est possible et permet d’éviter le contentieux judiciaire pur et dur, je privilégie d’abord la discussion mais si cela n’est pas possible car, pour négocier il faut être deux à le vouloir, dans ce cas il faut se battre et  mon expérience vous permettra d’être défendu de manière efficace.

Mes domaines d’action en droit Immobilier concernent :

- Litiges liés à l'achat ou à la vente d'un bien
(problèmes de clause pénale, de conditions suspensives, de rétention du dépôt de garantie)
- Copropriété (conflits avec syndics et syndicat des copropriétaires, Expertise)
- Litiges locatifs (reprise du bien avec congé, expulsion, arriérés locatifs, expertise judiciaire)
- Baux commerciaux / habitation loi du 6 juillet 1989 /loi de 1948
- Achat/Vente de Fonds de Commerce ou de droit au bail
- renouvellement de bail commercial avec ou sans déplafonnement
- congé sans offre de renouvellement de bail commercial et demande d'indemnité

- Retard de livraison dans les VEFA (indemnisation, remboursement des intérêts intercalaires, levée des réserves...)

Vous pouvez prendre contact avec mon cabinet via le formulaire de contact ou par téléphone.

Maître Catherine Lam, Avocat au Barreau de Paris.

Lorsque vous êtes victime d’un important dégât des eaux, que vos murs suintent d’eau et qu’en dépit de vos nombreux courriers RAR, ni votre syndic ni votre assureur ne veulent bouger le petit doigt ou que les travaux qu’ils ont fait faire étaient complètement inutiles…il est temps d’agir !

Sachez que l’étape numéro 1 est  de demander à un huissier de justice d’établir un procès-verbal de constat des dégâts.

L’huissier passera chez vous pour constater les dégâts, éventuellement l’origine des inondations et  fera ensuite un « rapport » avec photos qui vous permettra dans un deuxième temps de prouver la réalité de votre préjudice devant un tribunal.

Vous avez enfin le jugement désignant un expert (J'ai un dégât des eaux, dois-je recourir à une expertise judiciaire ?)…mais vous ne savez pas pour autant ce qui va se passer ensuite.

Le jugement prévoit toujours qui doit payer la provision sur les honoraires de l’expert.

Il ne s’agit que d’une provision, c’est-à-dire d’un premier paiement, un complément d’honoraires pourra toujours être demandé par l’expert plus tard, en fonction du travail accompli, du nombre de déplacements, de rendez-vous, de la difficulté de sa mission etc…

L’article 215 du Code Civil prévoit que les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni.

Autrement dit même si vous êtes seul propriétaire de votre appartement vous ne pourrez pas en faire ce que vous voulez dès lors qu’il a servi de logement familial.