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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Immobilier

Par un jugement avant-dire droit, le tribunal a fait droit à votre demande de désignation d’un expert judiciaire, seulement voilà, vous n’êtes pas satisfait et souhaitez qu’il soit remplacé.

Il est évident qu’une incompatibilité de caractère ou une contrariété de point de vue entre l’expert et vous ne suffit pas à le faire remplacer.

Une expertise se prépare et doit être suivie de près par votre avocat, qui veillera à ce que l’expert remplisse sa mission et n’oublie pas de se prononcer sur les griefs pour lesquels vous avez demandé une expertise.

Pour obtenir le remplacement d’un expert, il faut un vrai motif justifié.

Lors de la livraison d’un bien en VEFA, c'est-à-dire l’acte par lequel le vendeur remet le bien à l’acquéreur (remise des clefs), il est essentiel d’émettre des réserves sur tous désordres, vices ou défauts de conformité apparents.

Les vices apparents doivent être facilement répérables par toute personne qui n’est pas un professionnel des travaux. Ce sont des défauts de finition, des malfaçons, des désordres qui ne sont pas cachés, d’ampleurs peu importantes, pouvant être réparés par le promoteur de manière rapide.

Les défauts de conformité concernent ce qui n’a pas été prévu contractuellement (moquette au lieu du parquet, peinture au lieu d’un carrelage, défaut de label…)

C’est pourquoi la garantie de parfait achèvement qui couvre les défauts apparents est assez brève, elle n’est que d’un an.

Le décret du 5 décembre 2011 n° 2011-1771 publié au JO du 7 décembre 2011 est venu simplifier les formalités relatives aux travaux effectuées sur les constructions existantes.

Ce décret permet une simplification des petits projets en zone urbaine et modifie l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme relatif aux travaux sur les constructions existantes soumis à permis de construire.

Désormais quand la surface hors œuvre brute (SHOB) maximale des extensions de constructions existantes ne dépasse pas  40 m²  seule une déclaration préalable est nécessaire, pour les extensions  situées dans les communes couvertes par un plan local d'urbanisme (Plu) ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Adossées à des produits de défiscalisation ( Scelier, Robien, Demessine etc…) de nombreuses personnes se lancent dans l’aventure du VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Malheureusement elles n’ont souvent jamais visité la commune dans laquelle sera construit le bien immobilier, méconnaissant ainsi la réelle potentialité ou plutôt devrait-on dire l’absence de potentialité de location du bien qu’elles acquièrent les yeux fermées.

On reçoit des plaquettes publicitaires qui font les louanges d’une résidence haut de gamme offrant des garanties de confort acoustique, thermique ou électrique avec l’obtention d’un label type Qualitel.

Or parmi les déconvenues résultant de la VEFA, il arrive que le label promis n’est finalement pas obtenu….entre déception et colère, le propriétaire peut-il être indemnisé ?

Jeudi 20 octobre 2011, les députés Gilles Carrez et Michel Bouvard ont fait voter en première lecture par l’Assemblée Nationale un amendement pour alléger la réforme de la fiscalité sur  la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires intervenue en septembre 2011.

Les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale et qui feront une plus-value en vendant pour la première fois leur résidence secondaire seront totalement et immédiatement exonérés de la taxation sur la plus-value.

Pour éviter les abus, l'exonération devrait être réservée aux ménages qui réemploient l'intégralité du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition d'une résidence principale. Ils devront, en outre, ne pas avoir été propriétaires du logement qu'ils habitent au cours des quatre années précédentes.