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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Cette question est tout à fait d’actualité à la veille de l’application du Décret n°2012-894 du 20/07/2012 visant à encadrer les loyers à partir du 1er août 2012, initié par Mme Cécile DUFLOT, ministre du Logement.

Bien que cela soit tentant, il ne faut pas mettre trop vite à la trappe, la possibilité offerte par l’article 17 C de la Loi du 6 juillet 1989 qui permet à un bailleur d’augmenter le loyer d’un local d’habitation à l’occasion du renouvellement du bail quand le loyer est manifestement sous-évalué au regard des prix pratiqués dans le voisinage.

Si votre bail arrive à expiration avant le 31 juillet 2012, que votre bailleur a déjà lancé la procédure en augmentation du loyer, et qu’il a respecté toutes les conditions de saisine de la commission et du tribunal d’Instance, il pourra vraisemblablement obtenir l’augmentation de loyer.

Pour cela, le bailleur doit respecter l’article 17 C de la Loi du 6 juillet 1989 qui lui impose au moins six mois avant la fin du contrat de location de proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Cette proposition doit respecter les conditions de formes prévues par l’article 15 et reproduire les dispositions des alinéas C de l’article 17, à peine de nullité.

En pratique, dans sa proposition, le bailleur doit fournir au moins « trois loyer de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement

En cas de désaccord du locataire du le montant du loyer demandé par le bailleur dans son offre de renouvellement, ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation (article 20 de le Loi de 1989).

L’article 20 prévoit que la Commission doit rendre son avis dans les deux mois de sa saisine.

Passé ce délai de 2 mois, même si la Commission n’a pas rendu d’avis, les parties pourront alors saisir le Juge.

La Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre une décision le 7 mars 2012 qui précise l’importance du respect des délais.

Dans cette affaire, le bailleur avait le 29/09/2006 notifié à sa locataire une proposition de renouvellement avec demande d’augmentation de loyer à compter du 1er avril 2007 ( le bail se terminait le 31/03/2007).

La locataire n’avait pas répondu à la proposition, le propriétaire avait donc saisi la Commission par courrier recommandé du 27/02/2006 reçu le 6 mars 2007 et avait ensuite assigné sa locataire devant le Tribunal le 16 mars 2007 en fixation du nouveau loyer renouvelé.

Cependant, le bailleur avait saisi la Commission moins de deux mois avant la fin du contrat de location, ce qui ne permettait pas à la Commission de rendre son avis 2 mois avant l’expiration du bail !

La sanction est lourde.

Dans cette affaire, la Cour de Cassation a confirmé la décision d’appel ayant déclaré la demande du bailleur irrecevable pour n’avoir pas saisi la Commission dans un délai qui permettait à celle-ci de rendre un avis sous deux mois avant l’expiration du bail.

Par conséquent, le bail est reconduit selon l’ancien loyer et  aux mêmes conditions que précédemment.

Cette décision rappelle donc que :

-          La saisine de la commission est un préalable obligatoire avant la saisine du tribunal

-          La saisine de la commission doit se faire plus de deux mois avant l’expiration du contrat

-          Le Tribunal ne peut être valablement saisi qu’après que la Commission ait rendu un avis ou que le délai de deux mois soit passé sans qu’elle ait rendu d’avis

Le tribunal doit être saisi avant l’expiration du bail (l’assignation au locataire doit être délivrée avant la fin du bail et l’enrôlement au tribunal aussi).

En pratique si vous êtes un locataire convoqué devant le tribunal d’instance en 2012 ou en 2013 car votre bailleur a sollicité une augmentation judiciaire de loyer, il faudra vérifier que les délais ont été respectés ou demander le rejet de sa demande pour vice de procédure.

Quant aux contrats de location qui se renouvelleront à partir du 1er août 2012 et jusqu’au 31 juillet 2013, le loyer sera plafonné par référence à l’IRL (Indice de Référence de Loyer) selon le Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 publié au JO du 21/07/2012. Découvrez ici les conséquences de l'encadrement des loyers à partir du 1 août 2012.