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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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La réponse n’est pas évidente de prime abord puisque la Loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un locataire ne peut bénéficier d’un préavis de location raccourci  qu’en cas de perte d’emploi (voir Quels sont les cas de préavis raccourcis à un mois au lieu de trois ?).

Par perte d’emploi , on entend une perte d’emploi involontaire, imposée, comme celle qui résulte d’un licenciement.

La démission ou un licenciement suite à un abandon de poste ne permettent de bénéficier  d’un préavis raccourci car il ne s’agit pas d’un cas « d’urgence » qui justifierait une exception à la règle du congé de 3 mois ( et qui donne au bailleur  le temps de trouver un autre locataire pour éviter d’avoir un bien non loué vacant).

Ces cas de pertes d’emploi résultent  de la seule volonté du locataire salarié. Dans ce cas le locataire n’étant pas victime d’une perte d’emploi, le bailleur n'a pas à payer les pots cassés en étant contraint de chercher un nouveau locataire dans l’urgence (un mois c’est court !).

En cas de rupture conventionnelle, si vous êtes locataire vous soutiendrez  qu’il s’agit d’un cas de perte d’emploi…et le bailleur vous répondra qu’elle n’est ni imposée ni involontaire mais un mode de rupture décidé d’un commun accord entre l’employeur et le salarié (le locataire a donc agi pour perdre son emploi).

Nous avons un début de réponse grâce à la réponse ministérielle du ministre du logement du 16 mars 2010 qui dit :

« En cas de rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée, le locataire qui donne congé bénéficie, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, d'un délai de préavis réduit à un mois. En effet, cette rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d'emploi, condition pour bénéficier d'un préavis réduit. » (Rép ministérielle n° 40307 du 16/03/2010).

Cependant même si on comprend que la rupture conventionnelle devrait permettre au locataire de donner un préavis d’un mois, la ministre a indiqué que sa réponse était faite sous réserve de l’interprétation des tribunaux.

Dans la mesure où les litiges locatifs sont traités par le Juge d’instance et que les décisions des Tribunaux d’Instance sont rarement publiées, je n’ai pas encore connaissance de décision allant dans un sens ou dans un autre.

En résumé, vous soutiendrez la thèse qui vous est le plus favorable selon que vous êtes locataire ou bailleur !

Oui…le droit c’est aussi et surtout une question d’interprétation.