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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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fleurs violettesLes récents et nombreux revirements législatifs sont une vraie nébuleuse en matière de délais.

Je me suis aperçue que même mon nouveau Code civil 2016 n’était pas à jour de la dernière Loi Macron entrée en vigueur durant l’été 2015 !

J’ai donc décidé de faire un point sur l’état actuel du droit en me basant sur l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi n°2015-990 du 6 août 2015, entrée en vigueur depuis le 7 août 2015.

Vous avez décidé de revendre votre bien occupé en donnant congé à votre locataire.

Le principe est que le bailleur doit donner congé à son locataire, quel que soit le type de congé, au moins 6 mois avant la date du congé (=départ).

Mais pour autant, cela ne vous indique pas quand le locataire doit quitter les lieux !

Entre la Loi Alur et la Loi Macron, la date du congé ne peut pas être fixée n’importe quand durant la durée de validité du contrat de location. Pour la protection du locataire, on oblige le propriétaire à attendre avant de revendre.

En cas de congé pour vendre le logement, il faut distinguer 2 cas selon la date d’acquisition du logement :

  •  En cas d’achat d’un bien occupé entre le 27 mars 2014 et le 7 août 2015 (Loi ALUR)

 C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 entrée en vigueur pour la partie congé le 27 mars 2014, qui s’applique et qui prévoyait que tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours (article 15).

Ex : vous avez acheté un appartement vendu occupé le 15 mai 2014. Le contrat de bail devait se terminer le 30 juillet 2016. Le renouvellement du bail d’habitation est prévu pour 3 ans (en général sauf exceptions). Le terme du premier renouvellement est donc le 30 juillet 2019. En conséquence, vous ne pouvez donner congé qu’à compter du 30 juillet 2019 en veillant à délivrer le congé au moins 6 mois avant cette date.

  • En cas d’achat d’un bien occupé après le 7 août 2015 (Loi MACRON)

La Loi Macron distingue 2 cas :

1) lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

 Ex : vous avez acheté le 1 septembre 2015, la fin du contrat de bail est prévue le 30 avril 2019.

Le bailleur doit donner congé pour le 30 avril 2019 et pas avant.

2) lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Ex : vous avez acheté le 1 septembre 2015, la fin du contrat de bail est prévue le 30 avril 2017.

Le contrat doit se renouveler de manière automatique pour 3 ans (sauf délai plus long si exception) soit jusqu’au 30 avril 2020.

Le bailleur ne peut donner congé qu’au terme du 30 avril 2020.

En revanche, bonne nouvelle pour ceux qui ont acheté avant le 27 mars 2014 (avant l’entrée en vigueur de la Loi ALUR), vous pouvez donner congé pour revente à l’échéance du bail (article 15 ancienne version).

De nos jours, mieux vaut ne pas être pressé de revendre quand on a acheté un bien occupé…car ce n’est tout simplement pas possible (sauf cas de non-paiement de loyers, nuisances etc., consultez votre avocat)!!

Désormais si on a acheté occupé, on ne peut plus récupérer le bien à l’échéance du bail en cours, il faut attendre entre 2 à 3 ans selon les cas !

Toute nouvelle vente remet les comptes à zéro.

De plus, ce n’est pas parce que vous avez dûment donné congé que le locataire partira gentiment à la date prévue…il faut parfois faire valider le congé par le tribunal si le locataire en conteste le bien-fondé.

Le locataire a de beaux jours devant lui.

Prenons le verre à moitié plein…cela fera un bel argument de négociation pour faire baisser le prix du bien vendu occupé…

Sur le même sujet : Quel type de congé délivrer au locataire pour reprendre mon bien ?