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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Cela fait des mois que votre locataire a cessé de payer ses loyers, que vous ne parvenez pas à le joindre et d’après votre enquête auprès du voisinage, personne ne l’a vu dans l’immeuble depuis très longtemps.

Il s’agit du locataire parti à la cloche de bois…

Pour autant vous ne pouvez pas rentrer de force, changer les serrures même si vous êtes propriétaire. Il s’agirait d’une violation de domicile.

Il existe depuis la loi du 22 décembre 2010 précisée par un décret du 10 août 2011 (modifié par le décret du 30 mai 2012 en vigueur depuis le 1er juin 2012) une procédure spécifique adaptée à ce cas de figure, qui vous permettra de faire constater l’état d’abandon et de reprendre possession des lieux sans faire de procédure en expulsion.

clefs

Cette procédure ne concerne que les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Certains diront qu’un pied de biche fera aussi bien l’affaire mais pour ceux qui veulent éviter d'être en infraction à la Loi et agir en toute légalité, suivez la Loi…

Lorsque vous avez un doute sur l’occupation du bien (attestations du voisinage, EDF coupé etc, courriers qui reviennent car le nom n’est plus sur la boîte aux lettres etc ), c'est-à-dire des éléments qui laissent supposer que le bien est abandonné, vous devez mandater un huissier de mettre en demeure votre locataire par acte d’huissier de justifier qu’il occupe bien le logement.

Cette mise en demeure peut être intégrée à un commandement de payer visant la clause résolutoire (vous gagnerez du temps, vous allez voir pourquoi). Attention cette mise en demeure ne peut pas être envoyée par vos soins par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si au bout d’un mois, le locataire n’a pas répondu à votre mise en demeure ou n’a pas justifié de ce qu’il occupe actuellement  les lieux, l’huissier pourra alors pénétrer dans l’appartement accompagné des personnes prévues à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. L’huissier pourra ouvrir les portes du logement (au besoin avec l’assistance d’un serrurier) et dresser un procès-verbal de des opérations qui établira l’abandon du logement.

Quand  le logement lui semble abandonné, il établira également un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication de la valeur marchande estimée des biens inventoriés.

L’ultime étape de cette procédure est de saisir le juge d’instance du lieu du local d’habitation laissé vacant pour solliciter la résiliation du bail.

Si les éléments qui lui sont apportés sont probants de l’abandon du logement, le juge fera droit à la demande du propriétaire, il constatera l’abandon du bien, ordonnera la reprise des lieux et pourra aussi condamner le locataire à payer les arriérés.

L’ordonnance rendue soit être adressée par l’huissier au locataire dans les 2 mois, sans cela l’ordonnance sera considérée comme non avenue.

Le juge pourra aussi autoriser la vente aux enchères des biens ayant une valeur marchande , si ceux-ci n’ont pas été récupérés dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance ayant constaté la résiliation du bail et contenant sommation d’avoir à les récupérer (Décret n°2011-945 du 10 août 2011, modifié par Décret n°2012-783 du 30 mai 2012).

En conséquence, la vente aux enchères ne pourra intervenir avant le délai de contestation de l’ordonnance.

Mais bien souvent les meubles laissés sont sans grande valeur, il vaut mieux alors à l’issue de ce délai vider entièrement les lieux des biens qu’il contient sans recourir à une vente aux enchères pour éviter une autre procédure.
 
Il faut savoir que lorsque le dossier n’emporte pas la conviction du juge, celui-ci peut rejeter la demande de constat d’abandon.

Dans ce cas, le bailleur ne dispose pas de recours et devra à nouveau saisir le même juge pour demander la résiliation du bail en se fondant sur le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il avait fait délivrer au locataire.

Il serait judicieux de discuter de la procédure la plus adaptée à mettre en place avec votre Avocat selon la situation précise de votre affaire. Vous gagnerez du temps et de l’argent en récupérant votre bien au plus vite.