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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Depuis plusieurs mois déjà votre locataire paie de manière irrégulière ou a complètement cessé de payer ses loyers, vous devez réagir pour éviter que l’arriéré locatif ne s’alourdisse, surtout si vous n’avez pas souscrit de garantie contre les loyers impayés.

Dans un premier temps, il faut faire délivrer au locataire un commandement de payer les arriérés locatifs en visant la clause résolutoire. Ce document est important, sa rédaction soit donc être de préférence vérifiée par un avocat. L’huissier la fera ensuite délivrer.

Le locataire aura 2 mois pour régulariser sa situation, à défaut de quoi la clause résolutoire est réputée acquise, c’est-à-dire que le bail se trouve de fait résilié.

Pour autant vous ne pouvez pas mettre votre locataire à la rue sans une procédure judiciaire devant le Tribunal d’Instance.

En effet si le bail se trouve « de fait » résilié, il faut encore que le Tribunal le constate « en droit » dans un jugement.

Il faudra donc rapidement saisir le tribunal afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, de demander paiement de l’arriéré locatif avec résiliation du bail et expulsion du locataire et de tous occupants de son fait.

Il faudra choisir selon votre situation entre une procédure rapide dite en référé ou une procédure dite au fond. Votre avocat pourra vous conseiller quant à la mise en place de telle ou telle procédure.

Sur le paiement des arriérés locatifs

Lorsque vous aurez adressé vos demandes chiffrées au Tribunal, le locataire pourra faire valoir ses propres arguments (contester le montant,  demander des délais de paiement etc…). Même si le ministère d’avocat n’est pas obligatoire devant le Tribunal d’Instance, il est avisé de recourir aux compétences d’un Avocat spécialisé dans ce domaine afin d’être bien défendu, en particulier si le locataire a un Avocat.

Parfois certains huissiers ou sociétés de recouvrement proposent de s’occuper de cette procédure mais il ne s’agit pas de leurs corps de métiers, ce qui peut entraîner soit des incohérences procédurales avec risque d’annulation de la procédure (il faudra tout recommencer !) soit un manque de transparence dans le suivi.

Les bailleurs mécontents devront alors le plus souvent recourir à un avocat pour rattraper les coquilles et sauver la procédure, ce qui leur sera revenu plus cher que s’ils étaient directement allés voir un Avocat dès le début.

Si votre dossier est sérieux et justifié, après examen de votre dossier le Tribunal condamnera le locataire au paiement des arriérés locatifs (avec ou sans délais de paiement selon la bonne ou mauvaise foi du locataire).

Vous disposerez alors d’un titre exécutoire qui vous permettra, si le locataire ne paie pas spontanément après la condamnation, de recouvrer les sommes dues au moyen :

  • D’une saisie –attribution (blocage des comptes bancaires et des montants disponibles)
  • D’une saisie des rémunérations du travail
  • D’une saisie-vente (saisie des biens meubles corporels)
  • D’une saisie des droits d’associés et des valeurs mobilières
  • D’une saisie des véhicules terrestres à moteur.

Ce jugement de condamnation pécuniaire indiquera également si le Tribunal a accepté votre demande de résiliation de bail,  auquel cas l’expulsion du locataire sera possible.

Sur l’expulsion et la trêve hivernale

Il faut savoir que cela peut être long notamment en raison de la trêve hivernale que de la procédure en expulsion elle-même.

La trêve hivernale interdit toute expulsion du locataire entre le 1er novembre et le 15 mars de chaque année, telle que prévue par l’article L613-3 du Code de la construction et de l’habitat http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=B0FD6F89909C4E34A0D2F1F2CFF4343B.tpdjo12v_2?idArticle=LEGIARTI000006825829&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=vig

Concrètement, cela signifie que même si vous avez obtenu du Tribunal un jugement ordonnant l’expulsion du locataire, vous ne pourrez pas faire exécuter cette décision durant cette période hivernale.

Autrement dit, entre le 1er novembre et le 15 mars, rien ne vous interdit d’agir en justice pour obtenir un jugement en expulsion mais vous ne pourrez pas demander son application avant le 15 mars.

La trêve hivernale ne concerne que les locaux d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire.

La trêve hivernale ne protège pas :

-          Les « squatters » c’est-à-dire ceux qui ne louent pas leur logement mais s’y sont introduits par effraction et l’occupent de manière illégal

-          Les logements insalubres ayant fait l’objet d’un arrêté de péril

-          Les locataires auxquels un relogement décent a été proposé

Il est donc important de prendre en compte cette période hivernale qui dure près de 4 mois pour établir son planning judiciaire et obtenir le départ du locataire afin de pouvoir relouer à un locataire solvable..