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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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L’acquéreur ne doit payer les charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis.

Un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation du bien et conformément à sa destination (article R.261-1 CCH).

Dans une décision du 22 janvier 2014 la Cour de Cassation a répondu à la question.

Dans cette affaire, face à l’absence de livraison, le promoteur qui avait vendu en l’état futur d’achèvement un appartement à un couple, avait été condamné, 8 ans plus tard à livrer le studio au couple. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble avait assigné le couple en paiement des charges de copropriété sur les 8 dernières années.

Dans un premier temps, la Cour d’appel avait donné raison au syndicat des copropriétaires  en justifiant sa décision sur le fait qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété.

Mais la Cour de Cassation a cassé cette décision au visa des articles 1601-3 du Code Civil et R.261-1 CCH et indiqué clairement que :

« l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis »

Les juges doivent donc vérifier si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges.

En d’autres termes, ce n’est pas parce qu’un immeuble est habitable qu’il est achevé au sens juridique.

Quand il existe des défauts de conformité avec les prévisions du contrat de vente conclu avec le promoteur, ces défauts doivent être substantiels c’est-à-dire suffisamment graves pour permettra à l’acquéreur de contester l’achèvement.

Le constat d’achèvement est donc essentiel pour déterminer l’exigibilité des charges.

Ce constat d’achèvement peut être fait par :

-une personne prévue dans le contrat de vente à terme

-par un homme de l’art ou organisme agréé

-par une expertise judiciaire

Pour plus de détail, lisez cet article de l’ADIL ici