Bail Commercial

Pour le propriétaire de murs commerciaux, la garantie des loyers impayés par le cédant du bail commercial en cas d’impayés par le cessionnaire, suite à la vente du fonds de commerce est une garantie essentielle dans un contexte économique difficile.

En matière de bail commercial, il s’agit d’une véritable « assurance » loyers impayés pour le bailleur commercial, comme je l'avais expliqué dans ce billet.

La Loi PINEL du 18 juin 2014 (n°2014-626) a cependant limité cette garantie sur 2 plans.

1. La durée de la clause de garantie est limitée à 3 ans

Une propriétaire avait proposé à son locataire turque de renouveler son bail commercial. Mais les parties n’étant pas parvenues à trouver un terrain d’entente sur la date de renouvellement du bail, la propriétaire avait alors invoqué l’article 145-13 du Code de Commerce pour refuser le renouvellement du bail.

En effet, aussi surprenant que cela puisse paraître, l’article 145-13 du Code de Commerce prive légalement le preneur étranger de toute faculté de demander le renouvellement du bail.

En pratique tous les baux commerciaux prévoient une clause de solidarité de paiement des loyers entre le vendeur du fonds de commerce et l’acquéreur, autrement dit entre l’ancien et le nouveau locataire.

Il s’agit d’une clause licite. Elle n’est pas toujours mise en évidence dans le contrat.

Il arrive que certains vendeurs découvrent avec stupéfaction et désarroi, plusieurs années après la vente de leur fonds, qu’ils doivent payer une lourde ardoise laissée par l’acheteur.

L’indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L 145-14 du Code de Commerce prévoit que cette indemnité comprend notamment

- la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession,

- augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation,

- ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.