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Maître Catherine LAM

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Pour le propriétaire de murs commerciaux, la garantie des loyers impayés par le cédant du bail commercial en cas d’impayés par le cessionnaire, suite à la vente du fonds de commerce est une garantie essentielle dans un contexte économique difficile.

En matière de bail commercial, il s’agit d’une véritable « assurance » loyers impayés pour le bailleur commercial, comme je l'avais expliqué dans ce billet.

La Loi PINEL du 18 juin 2014 (n°2014-626) a cependant limité cette garantie sur 2 plans.

1. La durée de la clause de garantie est limitée à 3 ans

 Le bailleur ne peut invoquer la clause de garantie que durant 3 ans à compter de la cession du bail (article L.145-16-2 Code de commerce).

Le cédant ne devra payer que les impayés nées dans les 3 ans après la vente du fonds de commerce et non plus durant les 9 ans du bail 3-6-9.

Si par exemple, les impayés débutent à la 4ème année suivant la vente du bail commercial, le bailleur ne pourra plus se retourner contre son ancien locataire.

2. L’information du cédant dans le mois suivant l’impayé de loyer

Le bailleur doit informer le cédant (son ancien locataire) de tout défaut de paiement du locataire (actuel) dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle le loyer aurait dû être payé (article L.145-16-1 Code de commerce).

Ces encadrements visent à éviter une négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance, qui a entraîné une augmentation anormale de la dette et ce au détriment du payeur final à savoir le cédant.

La Loi n’a pas prévu de sanction lorsque le bailleur n’a pas informé le cédant dans le délai légal mais ce dernier peut engager la responsabilité du bailleur si cela lui a causé un préjudice.

Conseil pratique, la vente d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail coïncide souvent avec la fin d’une activité pour le cédant (retraite, déménagement etc), pensez à obtenir toutes les informations pour le retrouver (date et lieu de naissance, nouvelle adresse etc) pour pouvoir le retrouver.