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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Tout dépend des circonstances mais dans la plupart des cas, il s’agit d’une rétention -totalement- abusive.

Dans ces conditions, le notaire n’a pas le droit de restituer le dépôt de garantie si les deux parties ne sont pas d’accord. Ce n’est pas un parti pris du notaire mais une véritable obligation de conserver les fonds dans l’attente d’un accord des deux parties ou d’une décision de justice.

Le principe légal étant que dès que le dépôt de garantie doit être restitué sans délai à l’acquéreur dès lors que l’une des conditions suspensives de la promesse de vente n’a pas été réalisée sans faute de la part de l’acheteur.

Pour exemple, si l’acheteur a parfaitement respecté les délais pour demander le prêt et ne l’a pas obtenu, il est en droit de réclamer son dépôt de garantie.

En pratique ce n’est pas toujours aussi simple; l’acheteur a pu oublier de prévenir le notaire ou le vendeur qu’il n’a pas obtenu son prêt ou l'a fait hors délai.

Je vous répondrai que cela est insuffisant pour le sanctionner entre 5 à 10% du prix de vente !

La jurisprudence considère que même quand la non-obtention de prêt n’a pas été donnée au vendeur en temps voulu, le dépôt de garantie doit être restitué.

L’article 17 de la Loi du 13 juillet 1979 est d’ordre public et aucune clause contraire ne saurait y déroger. Cette loi, protectrice des intérêts du consommateur, n’est pas une arme contre l’acheteur au contraire.

En pratique, le vendeur argue d’un préjudice lié au temps perdu pour refuser cette restitution ou pour négocier de conserver une –bonne- partie du dépôt de garantie.

Ainsi au lieu de restituer les dix milles euros de dépôt, il propose de n’en restituer que cinq.

Ce comportement n’est pas admissible  et s’apparente à de l’extorsion de fonds !

Cela est d’autant plus choquant quand le vendeur est un professionnel de l’immobilier et sait que l’acheteur a besoin de récupérer rapidement son dépôt.

Tout l’enjeu est de savoir s’il faut aller au combat judiciaire ou abandonner une partie du dépôt…

Je vous conseille de consulter un avocat afin de connaître les forces et les faiblesses de votre affaire avant de prendre une décision. Votre avocat pourra également intervenir afin d’expliquer l’état du droit au vendeur et au notaire dans le but de régler l’affaire, si possible, de manière amiable.