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Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Au moment de la signature d’une promesse de vente d’un bien immobilier, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation appelée communément dépôt de garantie.

Cette indemnité d’immobilisation représente en général entre 5% à 10% du prix de vente.

Cette somme est séquestrée entre les mains du notaire ou de l’agence immobilière dans l’attente de la réalisation de la condition suspensive de prêt (mais il y généralement d’autres conditions suspensives telles que l’obtention d’un permis de construire, la purge d’un droit de préemption, etc).

L’acquéreur doit avoir au minimum un mois entre la signature de la promesse et la date limite pour obtenir un prêt. Si la promesse a été enregistrée au centre des Impôts, le délai d’un mois court à partir de cette date.

Tant que le crédit n’a pas été accordé, l’indemnité d’immobilisation reste bloquée.

Quand l’acquéreur n’a pas obtenu son prêt, il doit demander la restitution de son dépôt de garantie en justifiant avoir obtenu un (ou des) refus de prêt selon ce qui a été prévu.

L’attestation de refus de prêt doit être conforme aux caractéristiques du prêt tel que prévu par la promesse ou le compromis de vente (montant, durée, taux).

Malheureusement, quand le vendeur considère –à tort ou à raison- que le refus de prêt est dû à la faute de l’acquéreur (refus de complaisance, absence de refus, non dépôt du dossier dans les temps, nombre insuffisant de refus de prêt, refus pas en bonne et due forme), il cherchera à conserver le dépôt de garantie.

Le déblocage des fonds ne peut se faire qu’avec l’accord du vendeur. 

Votre avocat spécialisé en matière de promesse de vente vous aidera à récupérer votre dépôt de garantie. Une étude de la promesse et des circonstances particulières de votre affaire permettra à votre avocat de déterminer si le refus est justifié ou non et ce qu’il convient de faire pour débloquer les fonds rapidement. 

Sachez qu’à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, la somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié (article L.312-16 du Code de la consommation).

Dans ce type de litige, je constate souvent que l'acquéreur regrette d'avoir pris le même notaire que le vendeur car il a l'impression que le notaire du vendeur a privilégié celui-ci.

Quand l'indemnité d'immobilisation correspond à la totalité de la clause pénale, il faut agir vite car cela empêche l'acquéreur de racheter un autre bien.

Je me tiens à votre disposition pour une consultation juridique et vous conseiller sur ce qu'il convient de faire.