Blog de
Maître Catherine LAM

Avocat à la Cour
Droit de la Famille et Droit Immobilier

Contact

26 rue des Petits-Champs
75002 Paris
Tel. 01 42 60 33 88 (consultation : 150 €)
Métro Pyramides
Me contacter par mail

Google +

Le Code Général des Impôts prévoit que la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable si l'immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence habituelle et principale du propriétaire au moment de la vente (l'article 150 U du CGI).

En cas de séparation, cette condition n’est pas remplie puisque l’un des époux, a souvent déjà quitté le domicile conjugal, de manière forcée ou volontaire.

Pour tenir compte de cette situation et éviter une inégalité de traitement fiscal au détriment du conjoint qui a quitté le logement, il est prévu une exonération d’impôts sur la plus-value sous certaines conditions.

En cas de vente d’un bien achevé

Depuis l'instruction fiscale du 14 janvier 2004, (BOI 8 M-1-04 fiche 2)

- et la réponse du 08 avril 2008 du Ministre de l’Economie à la question posée par le député M. Breton

-outre l’instruction fiscale du 31/03/2009 (BOI 8 M 1 09)

Une exonération de la taxation sur la plus-value est possible en cas de vente après le divorce quand:

1/le logement constituait la résidence principale des époux au moment de la séparation

2/le logement continue d’être occupé par l’autre conjoint jusqu’à sa mise en vente

Le bénéfice de cette exonération n'est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation et la date de mise en vente.

Les services des impôts admettent qu’aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori.

Cependant, l’instruction fiscale de 2009 prend le soin de préciser que sur ce point, il convient de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal.

Le délai a été porté à 2 ans pour les cessions réalisées en 2009 et 2010.

Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard :

- de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier,

- du prix demandé,

- des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.).

Il faut donc parfois se « battre » avec son notaire et les services des impôts pour leur prouver que vous n’avez pas à payer les impôts sur la plus-value de la vente malgré un délai de vente qui dépasse un an voire deux.

Votre notaire chargé de la vente devra écrire à l’administration fiscale afin de demander une étude spécifique de votre cas pour obtenir une exonération.

La conjoncture économique actuelle étant ce qu’elle est, vous pourrez expliquer les raisons qui ont empêché une vente dans un délai plus court.

Cette même instruction précise également que peu importe que le contribuable soit propriétaire du logement qu'il occupe à la date de la cession de l'ancienne résidence commune des époux,  le bénéfice de l'exonération n’est pas écarté pour autant.

Autrement dit quand l’époux qui a quitté le logement familial est propriétaire d’un autre bien, il continue néanmoins de bénéficier de l’exonération d’impôts sur la plus-value sur l’ancien logement.

Cette exonération d'imposition s’applique dans les mêmes conditions aux concubins et aux personnes pacsés qui se séparent (Inst. 8M-2-07 n°6).

En cas de vente d’un bien en cours de construction

Quand la vente d'un immeuble en cours de construction est réalisée par un couple en instance de divorce ou de séparation (concubins et pacsés). L’exonération a lieu sous deux conditions qui doivent simultanément être réunies :

- les intéressés doivent apporter la preuve que l'immeuble cédé était destiné à leur habitation principale ( exemple : par l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition d’une résidence principale)

- ils ne doivent pas être propriétaires du logement qu'ils occupent durant la construction de leur future habitation (ils sont donc soit locataires soit hébergés).

L’ensemble de ces mesures de faveur s’appliquent dans les mêmes conditions aux concubins et aux personnes pacsés qui se séparent.