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Maître Catherine LAM

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Droit de la Famille et Droit Immobilier

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Attention cet article ne sera plus d'actualité à compter du 1er septembre 2013, découvrez ici les abattements applicables.

Le 7 septembre 2011 l’Assemblée Nationale a adopté la réforme de la fiscalité sur l’exonération de la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires, immeubles locatifs ou inoccupés ou terrains à bâtir après trente ans de détention du bien.

Version verre à moitié plein : cette mesure –en principe sous réserve du vote du texte par le Sénat- rentrera en vigueur au 1er février 2012 au lieu du 25 août 2011.

Version verre à moitié vide : l’exonération ne concernera plus les biens détenus depuis 15 ans comme actuellement. Il faudra attendre 15 ans de plus pour bénéficier d’une exonération.

Actuel­le­ment et jusqu’au 1er février 2012, les plus-values immo­bi­lières réa­li­sées lors de la vente d’une rési­dence secon­daire, d’un ter­rain construc­tible ou d’un bien loca­tif béné­fi­cient d’un abat­te­ment de 10 % par an, à par­tir de cinq ans de déten­tion. Elles sont donc tota­le­ment exo­né­rées au bout de 15 ans.

A compter du 1er février 2012, l'abattement devient dégres­sif à comp­ter de la cin­quième année de déten­tion et n'aboutit à une exo­né­ra­tion totale qu'au bout de 30 ans.

Il y aura un abattement de 2% pour chaque année entre la 6ème et 16ème années de détention, 4% pour chaque année au-delà de 17 ans, 8% au-delà de 24 ans jusqu'à 30 ans.

En tout état de  cause, pen­dant les cinq pre­mières années, la plus-value est tou­jours tota­le­ment taxée : à 31,3 % actuel­le­ment, puis à 32,5 % à comp­ter du 1er février 2012.

 

En effet, la taxation à proprement parler est de 19%, à laquelle s'ajouteront 13,5% de prélèvements sociaux (les prélèvements sociaux portant sur les revenus de l'épargne de 2011 passent désormais de 12,3% à 13,5%...qui a dit qu’une loi répressive plus sévère ne pouvait pas être rétroactive ?...c’est vrai on n’est pas au pénal mais en fiscal…

Au cours des débats au Parlement, Michel Bouvard (UMP) a mis en avant la question de ceux qui n'ont pas de résidence principale, non taxée, et détenteur d'une résidence secondaire. "Il faut qu'on y réfléchisse" dans le cadre du prochain projet de loi de Finances pour 2012, a concédé la ministre du Budget Mme Valérie Pécresse (Source CBanque).

Sachez toutefois que le texte n’est pas définitif, la Loi n’a pas encore été promulguée,  le projet sera soumis au Sénat avant de revenir éventuellement devant l’Assemblée nationale.

Aux petits filous qui souhaiteraient faire passer leur résidence secondaire en tant que résidence principale, sachez que d’un point de vue fiscal la résidence principale est, d'une façon générale, le logement où vous résidez habituellement et effectivement avec votre famille et où se situe le centre de vos intérêts professionnels et matériels http://vosdroits.service-public.fr/F752.xhtml

Entre insécurité fiscale et attentisme des prochaines élections, on peut se demander s’il n’y aura pas un affolement des ventes d’ici la fin de l’année 2011 ?

Mon conseil pour les vendeurs : signez la promesse de vente dès le mois de novembre 2011 pour pouvoir signer l’acte définitif de vente avant le 31/01/2012 à minuit. N’oubliez pas que l’acquéreur doit en général obtenir un prêt et qu’il y a des délais et des retards…

Pensez aussi à prévoir dans votre promesse de vente qu’en cas de non signature avant le 1er février 2012, l’acquéreur devra vous indemniser la taxation sur les plus –values que vous aurez à payer par sa faute si l’acte authentique de vente était signé après cette date.

Vouloir économiser quelques euros sur le prix de consultation d’un avocat pour ensuite être taxé à 19% sur la plus-value serait un très mauvais calcul  !